Arkkitehtisuunnitelmat omien pohjaluonnosten pohjalta

Arkkitehtimme piirsi pohjakuvat hyvin pitkälle oman, pitkään pyöritetyn luonnokseni pohjalta. Arkkitehti tehosti tilankäyttöä hieman, mikä on ihan hyvä asia. Hukkaneliöt ovat kalliita. Siksi päätimme luopua myös korkeasta tilasta. Mieluummin rakennamme enemmän käyttötilaa.

Arkkitehti loi talolle myös hakemamme tyylin mukaisen ulkoasun ja ikkuna- ja oviaukotukset. Emme halunneet liian laatikkomaista taloa. Lisäksi talon seinät on mitoitettu sopiviksi valuharkoille, mikä on ensisijainen rakennusmateriaali ennen kilpailutusta. Mielestämme arkkitehti on onnistunut hyvin talon tyylin luomisessa. Pohjaa ei myöskään tarvinnut enää paljoa muokata. Lisäsimme ensimmäisiin luonnoksiin hieman neliöitä ja muutimme muutamia ikkuna-aukkoja.

Talo lounaasta katsottuna
Arkkitehtikuva: Antti Luopa

Olohuoneen ja ruokailutilan isot ikkunat ovat länteen, jossa on myös takapiha. Eteläpuolelle niitä ei kannattanut laittaa, koska emme halua katsella naapurin seinää. Mielestämme pohjasta tuli erittäin toimiva ja olemme lopputulokseen tyytyväisiä. Käytössä selviää lopullisesti menikö nappiin, vai tuleeko uusia ideoita käytön myötä. Rakenne- ja LVI-suunnittelua ei myöskään ole vielä tehty, joten niistäkin voi tulla pohjaan pieniä muutoksia. 

Talon pohjaratkaisun suunnittelu itse

Kaikkialla sanottiin, että arkkitehti säästää rahaa suunnittelemalla tilat järkevästi. En kuitenkaan ollut ihan vakuuttunut tästä, kun lähdimme miettimään tulevaa taloamme. Ei arkkitehti suunnitellessaan tiedä, minkäkokoinen tila on meille riittävä ja mikä iteraatioissa on hyvää ja mikä huonoa. Näin mielessäni kymppitonnin laskun ja pitkällisen pohjakuvien muutosprosessin sekä keskinkertaisen lopputuloksen. Johtuen osittain siitä, ettei se vielä ollut meille itsellemmekään täysin selvää. 

Koska tilasuunnittelu on mielestäni äärimmäisen mielenkiintoista, aloin luonnostella pohjaa itse. Netistä löytyi helppokäyttöinen Room Arranger –ohjelma (http://www.roomarranger.com/), jota sai käyttää 30 päivää ilmaiseksi ja täysi lisenssikin kustantaa vain 19,95 dollaria. Ohjelman avulla oli helppo tehdä pohjaan muutoksia ja kokeilla erilaisia ratkaisuja. 

Tilasuunnittelua varten selailin talotoimittajien talopohjia ja luin netistä mielipiteitä siitä, mikä toimii ja mikä ei. Lainasin kirjastosta tilasuunnittelua koskevan kirjan, jossa oli tietoa mm. huoneiden minimimitoituksista kalustusta varten. Perehdyin myös invamääräyksiin. Invaympyrät tulee mahtua ainakin eteiseen, vessaan ja keittiöön. Tavallaan tuntuu turhalta tilalta, mutta ymmärrän myös pointin. Tosin, jos itse joutuisin pyörätuoliin ja liikkuminen vanhana rajoittuu, muuttaisin yksikerroksiseen asuntoon. Olen liian kärsimätön käyttämään mitään portaisiin liitettävää tuolihissiä. 

Lisäksi etsin tietoa erilaisten tilaratkaisujen vaikutuksista kustannuksiin. Tästä oli melko vähän tietoa tai keskusteluja saatavilla. Lähinnä oli tyytyminen niihin perusfaktoihin, että kulmat ja kerrokset lisää kustannuksia, isot ikkunat ovat kalliita ja hukkatilaa tulee välttää. Kosteat tilat kannattaa sijoittaa päällekkäin ja vierekkäin. Lopulta pinta-ala määrää suurimman osan kustannuksista.

Pohjasuunnittelua teimme noin 5 kuukautta omin päin. Siinä ajassa tuli kokeiltua hyvin paljon erilaisia ratkaisuja, kunnes esiin nousi yksi, joka kerta toisensa jälkeen oli toimivin. Talon ulkoasun suunnitteluun ja tarkkojen ikkunakokojen ja korkeuksien määrittelyyn emme lähteneet itse, vaan luotimme tässä arkkitehtiimme, joka toimii myös pääsuunnittelijana ja hoitaa lupaprosessin rakennusvalvonnan kanssa. 

Talon pohjakuvat löytyvät pohjakuvat-sivulta

Rakennuskorkeuden nosto

Tontin asemakaava on vanha, vuodelta 1979. Asemakaavassamme on merkitty rakennuskorkeudeksi 6,5m. Rakennus saa olla 1 tai 2 kerroksinen ja kellarinkin saisi rakentaa. Haluamme 2-kerroksisen talon, jossa myös yläkerran huonekorkeus on täysimääräinen. Tuulettuvan alapohjan kanssa rakennuskorkeus on hieman nafti.

Tonttimme sijaitsee hieman itäistä, eteläistä ja läntistä naapuria alempana ja kysyimme, saako tonttia nostaa samalle tasolle näiden kautta ja lasketaanko rakennusoikeus tästä tasosta. Rakennusvalvonnan mukaan lasketaan nykyisestä tasosta, mutta korkeutta voi hakea nostettavaksi poikkeamispäätöshakemuksella. Päädyimme lopulta täydentämään poikkeamispäätöshakemustamme. Perusteluina olivat nykyaikaiset suositukset huonekorkeuksista sekä tekniikan lisääntyminen.

Toivottavasti menee läpi, sillä se mahdollistaisi korkean sokkelin ja kaivettavan maan käyttämisen tontin nostamiseen. Onneksi myös lupa-arkkitehdin mukaan perusteet on olemassa ja nykyinen kaava on vanhanaikainen.

Tonttitehokkuuden nosto poikkeamispäätöksellä

Tontillamme on määritelty tonttitehokkuudeksi et=0,2. Hiljattain on tullut mahdolliseksi nostaa tehokkuutta 0,05 verran 0,2 -> 0,25 kevyemmän menettelyn kautta, kun aiemmin tähän on pitänyt hakea asemakaavamuutosta, joka on kestänyt jopa 1,5 vuotta. Tehokkuuden nostolle ei pitäisi olla estettä, mikä kerrottiin meille jo tonttia ostaessa. Naapurikuulemiset pitää kuitenkin hoitaa.

Ongelmaksi on toistaiseksi osoittautunut se, että selkeitä ohjeita tonttitehokkuuden nostoon on vaikea löytää. Kyselin arkkitehdiltä, kaupunkimittausosastolta sekä kaavoittajalta täsmällisiä ohjeita liitteistä ja hakemuksen täyttämisestä, mutta aina minut ohjattiin seuraavalle, koska tarkkaan kukaan ei osannut ottaa asiaan kantaa. Vihdoin sain rakennuslupapuolelta mailitse kiinni henkilön, joka kommentoi hakemussisältöämme, karttoja ja muita liitteitä, joita hakemukseen tarvitaan. Hän ei kuitenkaan jatkossa näihin liittyviä asioita hoida.

Ensimmäisellä reissulla rakennusvalvontaan emme vielä voineet jättää hakemusta, koska se vaati vielä hieman muutosta hakemukseen itseensä sekä uuden asemapiirroksen, jossa on esitetty koko haettavan tonttitehokkuuden hyödyntäminen tontilla. Toisella reissulla saimme hakemuksen jätettyä. Jäämme odottamaan milloin päätös tulee ja toteutuuko arvioitu 6 viikkoa.

Tontin lohkominen

Kun vihdoin tontille on haettu lainhuuto ja tonttijako ovat astuneet voimaan, voidaan tontille hakea lohkomista. Lohkominen on edellytyksenä rakennuskiellon poistumiselle. Toisin sanoen rakennusluvan edellytyksenä on, että tontti on lohkottu ja rekisteröity.

Lohkomishakemus jätetään kaupunkimittausosastolle. Vaihtoehtoisesti voi toivoa, että lohkominen käynnistyy joskus automaattisesti määräalan lainhuudon saamisesta. Itse emme jääneet odottamaan, olisiko tämä kenties kohtuullisessa ajassa tapahtunutkin. Kaupunkimittausosasto käy mittaamassa ja merkitsemässä tontin rajat ja kutsuu lohkomistilaisuuteen ne naapurit, joiden omistamien tonttien rajapyykit muuttuvat. Meillä tilaisuuteen kutsuttiin ainoastaan kantakiinteistön omistaja (mistä tonttimme lohkotaan) sekä itäinen naapuri, sillä ojassa sijaitseva rajapyykki oli valunut hieman alaspäin. Rajapyykit ilmestyivät tontille reilu 2kk hakemuksen jättämisestä ja lohkomistoimitus pidettiin reilu 3kk hakemuksen jättämisestä. En tiedä sotkivatko kesän lomat toimintaa, vai miksi kesti niin kauan.

Toimitus itsessään oli hyvin nopea. Kaupunkimittausosaston kaveri katsoi ketä on paikalla (me ja kantakiinteistön omistaja) ja sitten katsottiin rajapyykit ja todettiin, ettei lohkomiselle ole estettä. Aikaa meni noin 10min. Rasitteita ei tarvinnut perustaa, sillä kirvesvarsitontin tieosuus kuuluu myös tonttiimme. Tästä alkoi 1kk valitusaika ja lohkominen saatiin päätökseen vihdoin lokakuun puolessa välissä 4,5kk lohkomishakemuksen jättämisestä.

Tämäkin lysti maksoi noin 1300 euroa.

Lainhuudon hakeminen

Rivitalossa asuvina tämäkin byrokraattinen toimenpide piti selvittää ja hoitaa tontin oston jälkeen ensi tilassa pois alta.

"Omistajatietojen ajan tasalla pitäminen on kiinteistön ostajan tai muun luovutuksensaajan oikeudellisten intressien mukaista. Lainhuutotodistus kertoo, kuka kiinteistön omistaa. Kiinteistöä ei voi kiinnittää, ennen kuin lainhuutotieto on kirjattu rekisteriin." 

Maanmittauslaitos 9.4.13

Lainhuutohakemuksen liitteiksi tarvitaan kauppakirja liitteineen alkuperäisenä ja kopiona, kuitit kauppahinnasta ja maksetusta varainsiirtoverosta sekä mahdolliset valtakirjat ja kuolinpesän ollessa luovuttajana jäljennökset vainajan perukirjasta ja sukuselvityksestä.

Lainhuutoa tulee hakea 6kk kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta sijaintipaikkakunnan maanmittaustoimistosta. Käytännössä lainhuutoa kannattaa hakea mahdollisimman pian kaupanteon jälkeen.

Kun lainhuuto on myönnetty, lähetetään hakijalle päätös ja lasku, joka on 107 euroa. Lohkomisen pitäisi käynnistyä tämän jälkeen automaattisesti. Koska tämä automaattisesti käynnistyminen saattaa merkitä useiden kuukausien odottelua, kannattaa lohkomishakemus tehdä vielä erikseen. Varsinkin, kun lohkomista varten tulee olla voimassa oleva tonttijako.

Viedessäni hakemuspapereita maanmittaustoimistoon, kysyin asiakaspalvelusta voiko lainhuutoa nopeuttaa ja paljonko se maksaa. Ei kuulemma maksa mitään ja aspa lähti etsimään ”lomaketta”. Sain eteeni tyhjän A4:n, johon piti rustata pyyntö nopeutetusta käsittelystä. Taisi auttaa, sillä lainhuuto tuli alle 2 viikossa.

Määräalan ostaminen

Löytämämme tontti oli määräala kiinteistöstä, jolla sijaitsee vanha rintamamiestalo. Talolle jää suunnilleen yhtä iso osa tonttia kuin määräalalle. Talo oli myös samaan aikaan myynnissä ja siitä tehtiin kaupat ennen määräalaa. Selvitimme tulevasta tontista mm. seuraavia asioita:

•           Luonnos tonttijaosta ja tonttikartta
•           Asemakaava ja sen mukaiset määräykset rakennuksen koolle, kerroksille, ulkonäölle ja materiaaleille
•           Tontin kaltevuus ja maaperä
•           Rakennusoikeuden nostaminen (tehokkuuden nostaminen) ja sen vaatimat toimenpiteet
•           Määräalan ostamisessa huomioitavat juridiset seikat
•           Naapurit ja yksityisyys
•           Auringon suunta ja tontin valoisuus
•           Suunnitelmat lähialueen täydennysrakentamiselle
•           Alueen palvelut ja etäisyydet oleellisiin palveluihin
•           Kulkuyhteydet ja matka-ajat tärkeimpiin kohteisiin
•           Sähkö-, vesi- ja viemäri- sekä tele- ja tietoliikennejohtokartat
•           Määräalan lohkomisen kustannukset ja aikataulu
•           Mahdolliset muut kustannuksia aiheuttavat tekijät

Määräalan ostamisessa meitä huolettivat mahdolliset kiinnitykset sen jälkeen, kun emäkiinteistö on ostettu, tonttijaon muuttuminen sekä kiinteistön ostajan mahdollisuudet vaikuttaa tonttijakoon, rajoihin, rakennukseen tai muihin meidän projektiin liittyviin asioihin. Selvityksien perusteella kiinteistön ostajan kiinteistöön ottamat kiinnitykset eivät tule koskettamaa määräalaa ja kauppa tehdään joka tapauksessa kiinnityksistä vapaana (myyjä ei ole ottanut kiinteistöön eikä määräalaan kiinnityksiä). Kiinteistön ostajalla ei myöskään saamiemme tietojen mukaan ole mahdollisuuksia vaikuttaa rakennusprojektiimme muutoin kuin naapurin ominaisuudessa. 

Tonttijakoluonnos on Helsingin Kaupunkimittausosaston laatima ja siten siihen ei enää kaupanteon jälkeen tule yllättäviä muutoksia. Tonttijako haetaan yleensä yhdessä kiinteistön omistajan kanssa, mutta sen voi laittaa vireille myös yksipuolisesti. Kiinteistön omistaja ei siis voi tälläkään tavalla merkittävästi hidastaa projektiamme. Eihän sitä koskaan tiedä miten hankalat naapurit kohdalle sattuu.

Selvitykset eivät olleet turhia, sillä kaupantekotilaisuudessa rasitustodistuksesta ilmeni, että emäkiinteistöön oli jo haettu kiinnityksiä (kaupat tehtiin 2 päivää aiemmin) ja ne näkyivät myös määräalan rasitustodistuksessa. Kiinnityksiä oli onneksi haettu oikein koskemaan ainoastaan emäkiinteistöä, poislukien määräala, mutta maanmittauslaitoksen kirjausvirheen vuoksi ne näkyivät myös määräalalla. Lukuisten puheluiden jälkeen kiinnityksiin kirjattiin, etteivät ne kosketa määräalaa ja niiden tulisi poistua, kun kiinnitykset on vahvistettu. Tätä ennen niitä ei kuulemma järjestelmästä johtuvista syistä saanut poistettua. Onneksi asiaa tuli selviteltyä ennen kauppatilaisuutta, joten tiesi missä mennään. Onneksi asia myös saatiin selvitettyä pitkäksi venyneessä kaupantekotilaisuudessa, eikä kauppoja tarvinnut siirtää. Olemme siis maanomistajia!